"Tout ce qui n'est pas à vendre n'est pas à la baisse".Patrick GEFFRAULT
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BOURSE █ 2050 ne fait bien entendu pas la pluie et le beau temps sur les Marchés Financiers. C'est simplement une Vision Durable de la BOURSE.
L'essentiel c'est de participer et de ne pas casser du sucre sur le dos des institutions qui régissent La Finance.
Patrick GEFFRAULT
EXCEPTiONS iMMOBiLiERES
PATRiCK █ 2050
CANEVAS du SYSTEME de COTATiON:
Le travail de renseignement de la base d'information repose sur le travail des agents immobiliers.
Il est corrigé par les propriétaires qui ont accès aux informations sur leur bien.
Les bases d'information agences sont regroupées niveau réseau pour alimenter le fichier national.
Ne pas coter sur des critères subjectifs ou seulement techniques, tels le thermique. L'intérêt de la cotation, c'est de valoriser aussi le potentiel. On a donc intérêt aussi à profiler les biens, à produire des histogrammes pour permettre des comparaisons et rapprocher les profils de la demande, des cahiers des charges, surtout en immobilier d'entreprise.
Ce travail déjà largement effectué trouve sa place de ce fait. Il favorise celui qui va sur le terrain, qui apporte des mandats. Pour l'heure ces mandats ne payent que s'il y a vente. C'est le point faible de la loi Hoguet. Les badauds qui font de la visite pour la visite amusent les agents et on peut dire que les ventes flash payent tout cela. La cotation devient une vraie valeur de capitalisation.
Les avocats et notaires peuvent réclamer leur participation à la cotation mais ils sont débordés et coûtent cher. Attention aussi à ceux qui sous-estiment les biens pour accélérer la vente. C'est leur droit, mais on se prive du potentiel.
Enfin, remarque très importante. Tout ce travail de renseignement et de classement en 8 catégories était fait autrefois par les services fiscaux au sein de la Commission de Répartition. Abandonné dans les années 1970. On ne reviendra pas en arrière, c'est trop tard.
Illustrons tout cela par un exemple. Le N°1 rue du Président Edouard Herriot a été référencé par mes soins et coté suivant un procédé innovant à l'époque et cela a servi. A la valeur locative, GROUPAMA n'en trouvait pas fortune. J'ai proposé de prendre le coût de reconstruction à l'identique. En cas de conflit, l'immeuble est détruit, combien fait-on payer sa reconstruction au dégradeur? Avis d'architectes à l'appui, on a trouvé un prix au m2 beaucoup plus réaliste. Ainsi établis, la valeur de ce bien et le principe de cotation qui a permis d'y mener, ont servi à la vente de la rue Grolée à CARGiLL. A la valeur locative, c'était de la braderie. Par la suite les HCL m'ont consulté pour établir la valeur de leur patrimoine. Ils ont adopté le principe sur le champ car cela correspondait à leur éthique et à la structure même de leur portefeuille.
Qui dit cotation dit Marché. L'échelon européen est tout trouvé pour limiter la base. Mais tout cela peut vite devenir compliqué, si on laisse faire n'importe qui. Or il faut faire simple si on veut que cela fonctionne. On ne peut pas comparer un lingot d'or et un bâtiment. Il y a de l'entretien dans le second cas. Il faut le paramétrer. Il faut prendre en compte les litiges, indivision, limites de propriétés, travaux à venir ou programmés ou à prévoir. On voit venir les faussaires aussi, avec de fausses informations pour brider les biens et décoter. Interdit.
Reste à passer à l'action. Posez vos questions éventuellement.
